Fiscalité 2025 : ce qui change pour les investisseurs immobiliers

Le budget 2025 et la loi « Le Meur » modifient en profondeur la fiscalité générée par les investissements immobiliers.

Nouveaux paramètres pour la fiscalité des locations meublées

  • Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes :

– L’abattement forfaitaire diminue de 71% à 50%.

– Le plafond du régime micro-BIC passe de 188 700 € à 77 700 € par an.

– Suppression de l’abattement supplémentaire de 21% applicable dans certaines zones peu denses et stations de sport d’hiver.

  • Meublés de courte durée non classés :

-Plafond de revenus abaissé à 15 000 € par an (contre 77 700 € auparavant).

-L’abattement fiscal reste fixé à 30% (contre 50% avant 2024).

-Au-delà de ce seuil, application obligatoire du régime réel, permettant de déduire les charges et d’amortir le bien.

  • Locations meublées de longue durée :

-Maintien d’un abattement de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC, jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs annuels.

  • Locations vides de longue durée (pas de modification) :

-Abattement de 30% réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Au-delà, passage automatique au régime réel.

Fiscalité des plus-values à la revente alourdie

– Pour les locations meublées non professionnelles (LMNP), l’amortissement comptable devra désormais être intégré dans le calcul des plus-values de cession, augmentant mécaniquement le montant imposable.

– Cette mesure s’applique aux ventes réalisées dès la promulgation de la loi.

-Exemptions : logements situés dans des résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées (Ehpad, résidences seniors) et structures pour personnes handicapées. En revanche, les résidences de tourisme ne bénéficient plus de cette exonération.

 Absence de rétroactivité et calendrier d’application

– Les revenus perçus en 2024 continueront de bénéficier des anciens régimes fiscaux lors de la déclaration de 2025.

– Les nouvelles règles s’appliqueront ainsi aux revenus perçus à partir de 2025, déclarés au printemps 2026.

Vers une réforme globale en 2026 ?

– Une refonte plus large de la fiscalité locative est en préparation.

– Bien que les mesures les plus pénalisantes aient été écartées pour 2025, des évolutions structurelles pourraient intervenir à partir de 2026.